วิธีการประเมินค่าทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์

วัตถุประสงค์ในการประเมินค่าทรัพย์สิน

การประเมินค่าทรัพย์สินถือเป็นวิชาความรู้ที่ต้องอาศัยความเชี่ยวชาญและความชำนาญควบคู่เข้าด้วยกัน

ซึ่งการประเมินนั้น มีความสำคัญและมีความจำเป็นอย่างยิ่งต่อทรัพย์สินทุกประเภท เช่น บ้านเดี่ยว อพาร์ทเม้นท์ คอนโด อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น ซึ่งเหตุผลที่ใช้ในการประเมินนั้นก็มีความแตกต่างกันไป เช่น

การซื้อหรือขายทรัพย์สินเพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจที่จะลงทุน  การซื้อหรือควบรวมกิจการ  การร่วมทุน การลงทุนในและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น

เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงต่างๆ การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ จึงมีบทบาทสำคัญมาก สถาบันการเงินที่มีอยู่ในระบบทั้งหมด จะประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดที่ผู้กู้นำมาใช้เป็นหลักประกัน และทางสถาบันการเงินจะให้วงเงินกู้ต่ำกว่ามูลค่าของหลักประกันเสมอๆ

โดยทั่วไปแล้วการอนุมัติวงเงินกู้ของสถาบันการเงินจะพิจารณาตามประเภทของหลักประกัน เช่น หากเป็นบ้านพร้อมที่ดินจะได้รับวงเงินกู้สูงสุดประมาณร้อยละ 80-85 แต่หากเป็นห้องชุดคอนโด อพาร์ทเม้นท์ อาคารพาณิชย์ต่างๆ วงเงินกู้สูงสุดจะอยู่ประมาณร้อยละ 70-75 ดังนั้น หากการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ คลาดเคลื่อนหรือผิดเพี้ยนไปจากความเป็นจริงมาก จะส่งผลกระทบทั้งกับสถาบันการเงิน และกับตัวของผู้ซื้อบ้านเอง ไม่ว่าราคาประเมินนั้นจะสูงหรือต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็น

ถ้าหากมีการประเมินราคาสูงเกินกว่าความเป็นจริง ทางสถาบันการเงินก็จะอนุมัติวงเงินสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงของหลักประกัน ผู้ให้กู้ก็จะเป็นผู้รับความเสี่ยง อย่างเช่นกรณี เกิดการผิดนัดชำระหนี้จนถึงขึ้นยึดทรัพย์ขายทอดตลาด ปรากฏว่าราคาประเมินของกรมบังคับคดีต่ำกว่าราคาประเมินของสถาบันการเงิน ทางสถาบันการเงินต้องรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดขึ้นตรงนี้

หรือถ้าหากมีการประเมินราคาหลักประกันต่ำเกินไป จนผู้กู้ไม่สามารถนำเงินไปชำระให้แก่เจ้าของโครงการได้  ผู้ซื้อบ้านรายเดียวกันนี้อาจเปลี่ยนใจไปใช้บริการของสถาบันการเงินแห่งอื่นๆ ทำให้สถาบันการเงินแห่งนี้ต้องเสียลูกค้าไป เป็นการเสียโอกาสทางการตลาด

หากสถาบันการเงินแห่งอื่นๆ ก็ปฏิเสธในการให้สินเชื่อที่ผู้ซื้อบ้านรายนี้ต้องการ ความเดือดร้อนจะตกอยู่ตัวของผู้ซื้อบ้าน เนื่องจากจ่ายเงินดาวน์ไปแล้วแต่ไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้ จนก่อให้เกิดปัญหาเป็นลูกโซ่ คือ เจ้าของโครงการก็จะเสียโอกาสทางการตลาดเช่นเดียวกัน

วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน

ในการเลือกวิธีใช้ในการประเมินค่าทรัพย์สิน จะขึ้นอยู่กับรูปแบบของทรัพย์สินและวัตถุประสงค์ของการประเมิน ซึ่งวิธีต่างๆดังต่อไปนี้

–  วิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน

–  วิธีเปรียบเทียบตลาด

–  วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า

–  วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด

–  วิธีการตั้งสมมติฐานการพัฒนา

–  วิธีการประเมินโดยสร้างแบบจำลองทางสถิติ

–  นำวิธีต่าง ๆ ดังที่กล่าวมาข้างต้น มาปรับใช้ร่วมกันเพื่อความเหมาะสม

https://www.im-creator.com/viewer/vbid-99bf87da-i2gg0dr6